Nieuwe huurwet

VERHUREN OP TENERIFE
De huurwet op de Canarische Eilanden die de verhuur van vastgoed regelt is gecompliceerd en mede doordat deze wetgeving in het Spaans is opgesteld zijn er talrijke anderstalige verhuurders die de wet niet begrijpen of onvoldoende kunnen interpreteren. Door de plaatscontroles van ambtenaren van de bevoegde ministeries en de torenhoge boetes die het gevolg zijn van een of meerdere overtredingen wil iedereen zich in orde stellen om zijn of haar vakantiestekje te verhuren, in regel met elk reglement, elke wet of decreet.
Voor alle duidelijkheid, in dit artikel wordt enkel de vakantieverhuur besproken. Dit is de verhuur gedurende een periode korter dan vier maanden.

Het is allemaal zo ingewikkeld dat je beter een advocaat of goed geïnformeerde makelaar bij de hand neemt als je je vakantiestek wilt verhuren.

Trouwens, iedereen die zich vanaf 2019 aan vakantieverhuur waagt moet zich in orde stellen met een nieuw administratief document dat luistert naar de naam Modelo 179. Daarin zal onder andere moeten vermeld worden wie er verhuurt, wie de eigenaar is van het pand, wie de huurder is, welke periode er gehuurd wordt en wat de huurprijs is.
Met dit document wil de fiscus een betere en vooral een transparantere inkijk hebben op ‘wie, wat’ verhuurt.

We bekijken het allemaal even van dichterbij. Indien je verhuurt in TOERISTISCH gebied en in een TOERISTISCH complex.
Vooreerst wordt er nagegaan of het reglement van de verenigde eigenaars of ‘comunidad’ van een complex waar je stekje is gelegen al dan niet toeristische verhuur toelaat. Staat in het reglement dat er niet verhuurd mag worden, dan is dit einde verhaal.

Als de clausule verhuur toelaat zijn er twee manieren om te verhuren:
1. Je verhuurt rechtstreeks aan iemand, zonder tussenpersoon. Dit is rechtstreeks tussen huurder en verhuurder en zonder dat je op het internet of in de boekjes aankondigt dat je een stekje verhuurt. Je maakt een huurovereenkomst op, want dat is bindend. Je kiest een huurprijs en de huurperiode. Daarna maak je een factuur waarop afzonderlijk het IGIC-bedrag (7% op de verhuurprijs) wordt genoteerd.
Gratis aanbieden kan ook maar dat moet in het contract gestipuleerd worden. Je moet steeds een huurcontract opmaken telkens er iemand in je appartement of huisje verblijft; gratis of tegen betaling, zodat de controleur dit kan nazien. En daarna voldoe je aan de periodieke aangifte zoals door de wetgever is voorgeschreven.
2. Je verhuurt via een tussenpersoon. Opgelet: niet alleen fysieke personen maar ook internetsites zoals een website of sociale media en publicaties en zoekertjes in magazines, worden door de wet aanzien als tussenpersoon.  Indien je verhuurt in toeristisch gebied en in een toeristisch complex dan ben je verplicht om te verhuren via een sole agent of een agentschap dat daarvoor aangesteld werd.
Vanaf het moment dat je reclame maakt ben je volgens de wet een ondernemer en daardoor val je onder het decreet van de vakantieverhuur en moet je je woning registreren bij het Ministerie voor Toerisme.
Het huurcontract moet opgesteld zijn in het Spaans en moet voldoen aan de Spaanse normen en aan de vigerende wetgeving die in het BOC is verschenen.
Alle verhuurcontracten moeten periodiek via een document aan de bevoegde diensten worden overgemaakt. Je wordt dus belast op de inkomsten van huurgelden.
Eigenaars die 3 of meer panden in de verhuur aanbieden zijn volgens de wet handelaars en daarom moeten zij handelen als zelfstandig ondernemer en volgens de wetten die in deze regelgeving zijn bepaald. Zo moeten zij, via een Modelo 037, een ‘Alta actividad’ indienen bij de belastingdienst ‘Hacienda’.

Om toestemming tot verhuur te krijgen moet je eerst naar de gemeente waar het vastgoed staat. Daar moet je een Modelo 301 indienen om de gemeentelijke toestemming te krijgen, dit kost 64€ per appartement. Bij de aanvraag steek ook een plan van het complex en een grondplan van de onmiddellijke omgeving ervan. Zodra je de goedkeuring gehad hebt moet je een aanvraag richten naar de eilandregering (cabildo insular de tenerife) De fee bedraagt daar 11 euro. Als je de goedkeuring hebt krijg je een plakaat met VV erop (vivienda vacacional) deze moet je zichtbaar aan de buitenkant van het appartement monteren, bv naast de voordeur.

Het hoe en het wat van de huidige verhuurwetgeving op Tenerife
De Canarische belastingdienst heeft volgende criteria opgesomd in een reactie op de vele vragen die zijn gerezen na de publicatie van de wet 113/2015 dd 22 mei 2015. Dit decreet ‘Viviendas Vacancionales’ of vakantieverhuur werd gepubliceerd in het BOC onder het nummer 110 dd. 2015/05/28.

Een vakantiewoning wordt als volgt gedefinieerd; dit is een tijdelijke huisvesting van minder dan 4 maanden die tegen betaling aan derden wordt afgestaan als vakantieverblijf.

Deze vakantieverhuur is fiscaal gereglementeerd en valt ook onder de Canarische belastingsvorm IGIC en daarom moet iedere verhuurder (eigenaar of persoon die in opdracht verhuurt) zich in orde stellen met de vigerende wet ter zake.

Daarom moet de verhurende persoon
– zich inschrijven voor de IGIC-aangifte (Modelo 400);
– een factuur uitreiken voor elke verhuurperiode aan iedere huurder;
– 7% IGIC van de verhuurprijs afzonderlijk vermelden op de factuur.
De verhuurder is ook onderworpen aan de regelgeving van de IGIC-registratie, niet in het minst de verplichting om driemaandelijkse IGIC-belastingaangifte via het Modelo 420 in te dienen, zoals beschreven in artikel 59 van de Wet 20/1991, dd 7 juni 1991.
– vanaf 2019 wordt de aangifte via Modelo 179 ingevoerd

De verhuurtoelating of het verhuurverbod moet in de statuten van de ‘comunidad’ vermeld staan. Dit is een gezamenlijk standpunt dat door alle eigenaars inenomen wordt en deze beslissing is bepalend voor de wet betreffende de vakantieverhuur. Deze tekst is bepalend voor het al dan niet toelaten van verhuur.

Andere verplichtingen zijn:
° de verhuurprijzen moeten uitgehangen worden in het verhuurde pand.
° bij elke afzonderlijke verhuur wordt een verhuurovereenkomst opgemaakt in het spaans op naam van één fysiek persoon.
° er kunnen bij de verhuur van vastgoed geen andere diensten worden aangeboden; bv. vervoer, ontbijt, evenementen, …
° enkel panden waar de Vv-plaat (Viviendas Vacacional) is opgehangen kunnen als vakantieverblijven functioneren.
° bij elke publiciteit voor de verhuring moet duidelijk vermeld staan dat het hier gaat over de verhuur van een vakantiewoning en niet van een hotelaccommodatie. Bovendien zal in alle reclame steeds het toegewezen registratienummer vermeld worden.
° het pand moet uitgerust zijn met de middelen om er te kunnen leven, voldoen aan de normen van het aanwezige meubilair en aan de regels van veiligheid en hygiëne.

Het decreet 113/2015 bepaalt mede de strafmaat bij overtredingen van deze regelgeving. Boetes voor algemene inbreuken op de toerismewetgeving zijn niet mals; van €1.500 tot €30.000.

Huurder en verhuurder zullen een contract ondertekenen die onderworpen is aan de bepalingen voorzien in artikel 5 van de wet op stedelijke woningen (LAU); dit handelt over seizoens- of tijdsgebonden contracten. Ook zal voldaan worden aan alle bepalingen betreffende de huur en de verhuur van vastgoed, zoals genotuleerd in het Burgerlijk Wetboek.

Aan wie mag u uw vakantiewoning gratis uitlenen?

Wanneer de woning uw eigendom is, is het vanzelfsprekend dat u de personen die u wenst mag uitnodigen, en voor de tijd die u wenst. Uitgezonderd de appartementen gelegen in toeristische complexen waar men bij de aankoop een exploitatiecontract bij de notaris heeft ondertekend. In dit geval gelieve de clausules in verband hiermee te raadplegen. Het belangrijkste om niet beschouwd te worden als vakantieverhuur, is dat u er niets voor aanrekent, en dat het ook niet geadverteerd wordt op het internet als vakantie verhuur.

Hoe kan men bewijzen, dat de aanwezige personen niet huren, maar dat ze er gratis verblijven?
In principe door hun eigen verklaring, en alle andere bewijsmiddelen, zonder beperking. Wanneer de Administratie van Toerisme, op verzoek van een klacht of haar eigen Inspectie, een inspectiebezoek brengt, en bewoners ontdekt die geen eigenaars blijken te zijn, zullen ze om een titel van bezetting vragen, en zal de eigenaar over een Juridische periode van aantijgingen (meestal 15 dagen) beschikken, om op een zo goed mogelijke manier te bewijzen en aan te tonen, of zij al dan niet bewoners zijn in vakantieverhuur.

Wat is de meest adequate manier om tewerk te gaan wanneer je je vakantievastgoed wenst te verhuren?
Eerst en vooral moet men controleren of deze zich bevindt in een gemeente of zogenaamde toeristische zones, dit dien je aan te vragen bij de gemeente, is dit goedgekeurd dan dien je en vergunning aan te vragen bij de eilandregering (cabildo insular de tenerife)
Als je deze vergunning hebt en als de statuten van het complex de verhuring op korte termijn (vakantieverhuur) niet verbieden, raden wij u aan om een “deskundige” te raadplegen, die u kan informeren aan welke normen u moet voldoen alsook om de nodige stappen te verrichten bij alle overheidsinstanties (cabildo, belasting, politie, enz, …).

Meer informatie over de belasting aangifte zie de subpagina belasting aangifte.

Hopende na het lezen van dit artiekel is het wat duidelijker hoe te werk te gaan.